Quản lý dự án

Khung pháp lý xây dựng và cách xử lý chuyển tiếp năm 2026

Dành cho người lập, kiểm tra và phê duyệt hồ sơ cần xác định văn bản áp dụng theo thời điểm. Bài hướng dẫn lập bảng căn cứ pháp lý, tách các mốc trình hồ sơ, có kết quả thẩm định, phê duyệt và ký hợp đồng.

Ban biên tập BuildSIA06/10/2026

Phạm vi và kết quả cần đạt

Quy định cần nắm

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực chung từ 01/07/2026, nhưng Điều 94 quy định một số nội dung có hiệu lực sớm từ 01/01/2026. Vì vậy, ghi “mọi quy định mới đều áp dụng từ tháng 7” sẽ bỏ sót trường hợp. Cần đọc điều khoản hiệu lực cùng điều khoản chuyển tiếp cho từng hoạt động. Điều 94 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Nghị định 217 thay thế Nghị định 175/2024 từ 01/07/2026. Điều 76 xử lý riêng hồ sơ đã có kết quả thẩm định, hồ sơ đang trình, cơ quan thực hiện và giấy phép xây dựng. Dự án đã thẩm định trước mốc hiệu lực không tự động phải thẩm định lại; các giai đoạn còn lại và điều chỉnh phải đối chiếu đúng trường hợp. Điều 76 Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Quản lý chi phí và hợp đồng có điều khoản chuyển tiếp riêng. Tổng mức đầu tư và dự toán đã duyệt được xử lý theo Điều 36 Nghị định 206; hợp đồng cần kiểm tra theo Điều 33 Nghị định 210. Không chọn một chế độ duy nhất chỉ dựa vào năm phê duyệt dự án. Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP

Quy trình thực hiện

Bảng sau sắp xếp công việc theo thứ tự kiểm soát hồ sơ. Mỗi bước cần có người chịu trách nhiệm và bằng chứng hoàn thành; việc phân công cụ thể được ghi trong quyết định giao nhiệm vụ hoặc hợp đồng.

Bước	Công việc và điểm kiểm soát	Hồ sơ, kết quả lưu lại	Căn cứ
1	Liệt kê công việc đang thực hiện và ngày có bằng chứng pháp lý.	Bảng mốc trình, thẩm định, phê duyệt, cấp phép, ký hợp đồng.	Điều 76 Nghị định 217/2026/NĐ-CP
2	Đối chiếu hiệu lực của quy định tương ứng, kể cả nội dung hiệu lực sớm.	Danh mục văn bản và ngày áp dụng từng điều.	Điều 94 Luật Xây dựng 135/2025/QH15
3	Phân nhánh hồ sơ dự án, thiết kế, giấy phép theo tình trạng thực tế.	Phiếu xác định khoản chuyển tiếp và cơ quan xử lý.	Điều 76 Nghị định 217/2026/NĐ-CP
4	Đối chiếu riêng tổng mức đầu tư, dự toán và các hoạt động chi phí chưa thực hiện.	Bảng căn cứ quản lý chi phí có lý do áp dụng.	Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP
5	Kiểm tra hợp đồng đã ký và ghi nhận chế độ thực hiện, sửa đổi.	Bảng điều khoản hợp đồng và căn cứ chuyển tiếp.	Điều 33 Nghị định 210/2026/NĐ-CP

Bảng kiểm trước khi chuyển bước

Có bản văn bản gốc, không chỉ dùng bài giới thiệu hoặc dự thảo.
Ngày trình được chứng minh bằng tiếp nhận hồ sơ; ngày kết quả thẩm định bằng văn bản.
Không đánh đồng đã lập, đã trình và đã được phê duyệt.
Không dùng Nghị định 175 cho hồ sơ mới ngoài trường hợp chuyển tiếp.
Biểu mẫu và cơ quan nhận hồ sơ phù hợp chế độ thực tế được chọn.

Một nội dung chưa đủ căn cứ cần được ghi rõ tài liệu còn thiếu, người bổ sung và hạn xử lý. Không đổi trạng thái sang “đã hoàn thành” chỉ vì đã gửi yêu cầu; chỉ đóng đầu việc khi hồ sơ sửa đổi hoặc chứng cứ kiểm tra đã được lưu và người phụ trách xác nhận.

Tình huống thực hành

Dự án A phê duyệt tháng 6/2026, nhưng một dự toán công trình mới được tổ chức lập tháng 8. Chủ đầu tư không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư chỉ vì Nghị định 206 có hiệu lực; hoạt động chi phí chưa thực hiện phải đối chiếu quy định chuyển tiếp để áp dụng chế độ mới. Nếu dự án có hồ sơ giấy phép đã nộp trước 01/07, lại cần kiểm tra khoản chuyển tiếp riêng của Nghị định 217. Hai nội dung trong cùng dự án có thể có cách xử lý khác nhau.

Câu hỏi thường gặp

Bản hợp nhất có thay thế ngày hiệu lực từng luật sửa đổi không? Không. Cần đọc chú thích hiệu lực và văn bản sửa đổi.

Có thể giữ mẫu cũ vì đã dùng quen không? Chỉ khi chế độ áp dụng và điều khoản chuyển tiếp cho phép; tên mẫu, nội dung, cơ quan nhận phải được đối chiếu trước khi phát hành.

Văn bản gốc và cách cập nhật

Khi sử dụng cho hồ sơ thực tế, đối chiếu ngày lập, ngày trình, ngày phê duyệt hoặc ngày ký hợp đồng với điều khoản chuyển tiếp của văn bản tương ứng. Bản hợp nhất giúp đọc nội dung đã sửa đổi; không có một ngày hiệu lực mới chung cho mọi quy định trong bản hợp nhất.